Home > > Kopen HomeHome    PrintPrint    SitemapSitemap    ContactContact

Onroerend goed kopen

Verkoopovereenkomst

Zodra verkoper en koper het eens zijn over het goed en de prijs, in een onderhandse akte (compromis) of voor de notaris, is er sprake van een verkoopovereenkomst en is de verkoop of de koop definitief. U bent vanaf dit moment registratierechten verschuldigd. Behalve wanneer werd voorzien in een opschortende voorwaarde (lees voorwaarde opgenomen in het contract welke het mogelijk maakt uit het contract te stappen als die voorwaarde niet wordt voldaan), zoals de toekenning van een hypothecaire lening.

Registratierechten

Wanneer u een onroerend goed koopt, betaalt u:

  • 10% registratierecht in het Vlaams Gewest
  • 12,5% registratierecht in het Waals en Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Voorbeeld: als u in Vlaanderen een woning van 200.000 euro koopt, betaalt u in principe 20.000 euro registratierechten als u geen belastingvermindering of abattement’ geniet . Abattement is een vermindering van de heffingsgrondslag.

Bij de aankoop van een bescheiden woning of een bouwgrond voor een bescheiden woning (bescheiden woning heeft een Kadastraal Inkomen <= € 745) heeft u recht op een verlaagd registratietarief. Dit heet ‘klein beschrijf’ en bedraagt:

  • 5% in het Vlaams Gewest
  • 6% in het Waals Gewest

Termijn en plaats van registratie en te betalen kosten

Als de notaris de aankoopakte opmaakt, moet hij de akte laten registreren en de rechten betalen. De notaris zal de verkoper en de koper echter eerst vragen de rechten voor te schieten. In de praktijk is het meestal de koper die de registratierechten betaalt.

Notariële akten moeten binnen 14 dagen in het registratiekantoor van hun standplaats geregistreerd worden.

Als de aankoop bij onderhandse akte (compromis) wordt gesloten, moeten koper en verkoper de aankoop binnen vier maanden laten registreren en de rechten betalen. Dat gebeurt in het registratiekantoor dat bevoegd is voor de plaats waar het onroerend goed gelegen is.

Op het niet respecteren van deze termijn staat een boete en die is ondeelbaar. Dit betekent zowel de koper als de verkoper verantwoordelijk zijn voor de betaling van de hele som.

Je hoeft het compromis niet te laten registeren als daar binnen vier maanden na de ondertekening een authentieke of notariële akte van wordt opgesteld. De notaris beschikt over 14 dagen om deze akte te laten registreren.

Heffingsgrondslag

De belastbare basis van de registratierechten mag niet lager zijn dan de verkoopwaarde (venale waarde) van het onroerend goed. De verkoopwaarde is de marktprijs. Dat is de prijs die de hoogste bieder zou betalen, rekening houdend met de prijzen die op dat ogenblik gebruikelijk zijn. De ontvanger van de registratie moet de verkoopwaarde van het verkochte onroerend goed controleren. Als de verkoopprijs lager is dan de waarde die hij berekent, moet u op het verschil aanvullende registratierechten en boetes betalen.

De partijen kunnen in de aankoopakte duidelijk vermelden dat de overeengekomen prijs lager is dan de verkoopwaarde van het onroerend goed. In dat geval moeten ze verduidelijken welke waarde ze aan het goed toekennen. Op dat bedrag zult u registratierechten moeten betalen zonder boete. Te adviseren is dan wel om foto's te nemen van de situatie bij aankoop zodat bij het moment van betwisting ook de reden van afwijken kan worden aangetoond. Dat neemt echter niet weg dat de ontvanger de reële verkoopwaarde kan/zal controleren. Als hij de aankoopprijs te laag vindt in verhouding tot de marktprijzen, zal hij aanvullende rechten heffen en een boete opleggen.

U kunt de door de ontvanger vastgestelde verkoopwaarde betwisten. Deel uw opmerkingen en bezwaren mee en probeer een minnelijke schikking te treffen. Als deze oplossing niet mogelijk is, moet u een officieel bezwaarschrift indienen en zal de ontvanger een expert moeten inschakelen om de waarde te schatten.

Verschillen tussen de gewesten

De drie gewesten zijn bevoegd voor de registratierechten op de aankoop van een onroerend goed. Zij kunnen een eigen wetgeving invoeren. Het Vlaams Gewest en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest hebben dat al gedaan. Het Waals Gewest nog niet. Onder bepaalde voorwaarden heeft u in Vlaanderen en Brussel recht op een aantal belastingvoordelen.

Vlaams gewest

Als u als natuurlijke persoon (dus geen vennootschap) een woning of bouwgrond aankoopt voor uw hoofdverblijfplaats, krijgt u een belastingverlaging in de vorm van een abattement (vermindering van de heffingsgrondslag). Op de eerste schijf van 15.000 euro van de aankoopsom hoeft u geen registratierecht betalen. Het belastingvoordeel bedraagt dus 1.500 euro of 750 euro naargelang de aankoop belast wordt tegen 10% of 5%.

Als u uw hoofdverblijfplaats verkoopt om een ander onroerend goed in het Vlaams Gewest te kopen, mag u de registratierechten op uw eerste woning tot maximum 12.500 euro in mindering brengen van de registratierechten op uw tweede aankoop. Voorwaarde is wel dat het ook om uw hoofdverblijfplaats moet gaan.

Brussels hoofdstedelijk gewest

Als natuurlijke persoon (dus geen vennootschap) kunt u bij de aankoop van een woning voor uw hoofdverblijfplaats een abattement van 6o.ooo euro genieten. U betaalt dus geen registratierecht op de eerste 6o.ooo euro van de aankoopsom. Het abattement bedraagt 75.000 euro wanneer de aangekochte woning binnen een ‘ruimte voor versterkte ontwikkeling van de huisvesting en de renovatie (RVOHS)’ ligt, zoals afgebakend in het Gewestelijk Ontwikkelingsplan (GewOP). Het belastingvoordeel bedraagt dus 7.500 euro of 9.375 euro naargelang de ligging van het onroerend goed.

Meer weten over kopen?

Bekijk onze nuttige links voor contactgegevens van instanties en het aanvragen van brochures.

Afspraak maken
Een afspraak voor een adviesgesprek is in een ogenblik gemaakt. Afspreken kan op een van onze kantoren in Lommel of Maaseik. Voor de regio Antwerpen komen onze adviseurs aan huis. Afspraken zijn ook mogelijk ’s avonds en op zaterdag.

Een adviesgesprek aanvragen